我为什么坚持认为房价会跌?

2018-10-27   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 樱桃大房子 秦小明

有的人说,看空房价,容易吸粉,也容易获得点击量,甚至认为我是为空而空,为了去证明房价要跌,而去寻找论据来支撑观点。 我真的不想去反驳,因为钱是你自己的,我也没法拦着你不买房是不是,买亏了,被套了,那是你的事,我平常还要打房地产广告,其实看多

  有的人说,看空房价,容易吸粉,也容易获得点击量,甚至认为我是为空而空,为了去证明房价要跌,而去寻找论据来支撑观点。

  我真的不想去反驳,因为钱是你自己的,我也没法拦着你不买房是不是,买亏了,被套了,那是你的事,我平常还要打房地产广告,其实看多房价更有利于我实现商业价值。

我为什么坚持认为房价会跌?

  但每次听到有比如成都、福州、厦门的老铁们告诉我,他听了我的意见,即时套现了,现在房价在下跌中,钱拿到手里的感觉特别好,只等着抄底,或者是三四线城市的人告诉我,去年看了我文章即时抄底买了房子后马上就上涨了,我都感到特别欣慰,真的,能帮助大家尽量以最低的成本,低买高卖,在相对的顶部抛盘,在相对的底部区间买房,实现居家美梦,我也有种满满的幸福感。

  1

  外部国际形势

  2017年时,外部环境风声鹤唳,美国重回强势增长通道,美联储进入加息缩表周期,其他发达国家也跟着加息,全球货币缩紧大势所趋,流动性大拐点基本上得到确认,这让中国经济继续走大水漫灌的空间与弹性被迫缩小。

  大家对中国保房价还是保汇率,走俄罗斯模式还是日本模式,争论不休。

  2014年之后中国的外汇储备损失1万亿美元,而因为以往各国危机,泡沫破裂的导火索,都是由国际外部环境引爆。

  所以外部环境的变化,也让我们忧心忡忡,以为中国只能跟随美国加息,否则中美利差,会进一步导致外汇流失,因为美元是人民币发行的锚,外储是中国的命门,必须保外汇。

  而加息次数如果足够多,很可能刺破中国房地产泡沫,所以我去年关注这些利空因素也较多,也写过很多文章。

  当时从上到下都引起了高度警惕,外汇管制从未有过的严厉,也才有了万达海航危机。

  结果令人惊喜的是,我们的外汇管制有了其妙的效果,外汇保住了!钱出不去!已经出去的也要乖乖回来!

  有了管制这种手段,我们暂时就不用担心外汇流失的问题,也就没有压力再跟随美联储加息了,至于人民币国际化也可以缓缓,所以我们除了因配合调控对房地产定向加息外,央行基准利率迟迟没有加过息。

  因为从国内经济考量,CPI迟迟处在3以下的水平,远远达不到加息的标准,如果跟随美国加息,对企业来说无异于雪上加霜。

  但暂时保住外汇,并不意外着可以高枕无忧了,如果想保持汇率稳定,我们也需要抑制国内资产泡沫继续膨胀,把资金往实体赶,否则泡沫被吹大了,让资本在高位套现楼市的资金,再把它兑成美元溜走,房价更容易自由落体式的下跌,泡沫随时可能破灭,所以我们才要限售锁住楼市资金。

  但一波暂平,一波又起,今年爆发的中美毛衣战,让我们原本低迷的实体经济再添一层阴霾,对外贸企业的影响后面再看。

  2

  内部货币环境

  而关系到房地产资金命脉的是国内的货币环境,从2017年4月份开始,M2环比下降,5月份M2增速首次跌破10%的历史性大关,但央行明确表示,未来M2个位数增长将是新常态。

  这相比过去两位数增长,毫无疑问就是货币要收紧了。但由于央行频繁的公开市场操作,一些居心不良的自媒体和中介,经常将央妈正常的补充流动性行为,夸大成央行放水,这些人总喜欢将央行每次释放的资金,简单的乘以货币乘数,都算成银行放给市场的信贷,误导不明真相的购房者。

  却对银监会整顿金融乱象视而不见,对央行收紧对房地产的信贷资金选择性失明。

  实际上,房贷利率逐步上调,房企的融资成本明显上升,如果还疯狂扩张拿地的,今年日子都很难过。

  对此我也写过很多文章驳斥,去年央行的信贷环境还是收紧的方向。但是节奏依然非常缓慢,虽然房贷收紧了,但消费贷、首付贷等名目繁多的各种信用贷又替补上了,整体的流动性还是比较宽裕。

  所以我去年的文章多次强调过,此轮调整会非常缓慢,需要足够的耐心,因为基准利率一直不动,房贷利率上调慢,有的城市调控后,可能一年内,都难见到房价明显下调。

  不像上一轮调控连续加息,效果立竿见影。房贷利率定向上浮利率,只对增量影响,所以市场就是温水煮青蛙,见效很慢。

  2017年7月4日,我写了一篇《热点城市上半年成交量已腰斩,这两个指标可判断未来房价涨跌》谈到,两个指标一个是库存周期,一个是按揭利率周期。这一轮由于政策周期与货币周期,以及土地周期都错位了,政策收紧,货币却不紧,同时土地成交量也没有明显上升,因此涨跌小周期会从过去的3年,延升到5年以上,下跌会来的迟。

  自从去年四季度的资管新规出台后,今年房企的融资环境就更紧了,房地产业内的人都深有体会,所以拿地也不大方了。

  100万亿级规模的资管回归表内,对房地产领域影响之深远,银行放款慢,回款慢,负债普遍都非常高,除了万科这种少数现金流畅通的企业,大部分房企资金压力都非常大,融资成本一般在12-13%以上,而且还不一定能融到钱。加上美国加息,美国国债收益率已经突破了3%,房企在海外的融资利率也会随之上升。

  此后的M2增速确实一路下滑,目前维持在8点多的水平。由于银行委外业务的打击,市场流动性总是感到紧张,央行只能通过降准来补充流动性。

  央妈的愿景是好的,每次新增贷款,超过一半都是房贷,现在说了要支持实体经济,每次降准都是要支持小微企业,但那是因为房地产调控了逼的没地方去了才贷给小微,如果房贷政策松了,他还会放给小微吗,现在做实业的基本上都是亏钱,因为消费需求不足,产能过剩,实业也不想借,最后大家又是一起借钱去赌博空对空,所以绝不能轻易放松啊。

  3

  调控的逻辑

  如果关注我较早的粉丝就知道,樱桃小房子从2017年2月底开创以来,就开始看空楼市,主要逻辑就是因为那时候一二线热点城市已经开始调控了,而从市场自身的规律来看,他们房价翻倍暴涨完了,需要调节。

  当然我那时并不是看空全国楼市,因为还有些二线城市没涨完,尤其是三四线,我明确说轮到三四线开始涨,大家可以去网易号的“樱桃大房子”查找我过去所有文章,包括以前樱桃小房子发过的所有文章在大房子号上都有。

我为什么坚持认为房价会跌?

  而我就此判断的依据是,2017年两会上,政策明确表态支持三四线城市去库存,鼓励农民工进城买房。

  一二线调控后,肯定该轮到三四线城市了,把资金赶过去,加杠杆,加补助,先是投资客捧场,价格上涨后,刚需就会恐慌性的跟风入市,价格想不涨都难。

  而自从厦门在去年3月出台限售政策后,成功锁死了投资客,让我开始意识到了此轮房地产调整的潜在风险,因为这绝不是孤例,其他城市必然跟进,大家可以去查看我当时的文章,预判都准了,包括预测北京马上要从严调控,三天之后果然如期而至。

我为什么坚持认为房价会跌?

  这篇文中我再三提醒投资者,厦门北京这种政策严厉打压的千万不要买了,而昆明西安海南这种还可以买。

  由于我去年没有出去调研,对当地城市不了解,所以只能给出大家一个惯用的投资逻辑:

  一是,房价上涨了多少?翻倍的不要买;二是政府调控严不严,不严且房价上涨不多的,还可以继续买;三、政府调控了两轮的,千万别再跟风投了。

  而且房企还在不断的抢地,面粉贵过面包,导致很多购房者认为房价还要涨,2017年5月我写了一篇《不要迷信房企疯狂拿地,他们也看不准市场!》,现在应该很清楚了,房企去年包括2016年高价拿的那些地王,都成了烫手山芋,政府一直限价,有的甚至不敢动工,因为只要开卖就是亏本,其实不管是房市还是土地市场,大家都疯狂的时候,往往是最危险的。

  这一年多来,很多限售的城市,由于新房限价存在套利空间,投资者眼里只看的见眼前那百分之二十的账面利润,早已将限售这个牢笼抛之脑后。

  我现在再做个预判,现在还在抢新盘倒挂套利盘的投资者,你们明年就会后悔,因为二手房跌价后,这点利润立刻就跌没了。

  今年1月3日,我写了一篇《2018年楼市预判,温水煮青蛙》,现在读来依然不过时。我说2018年的银行贷款会继续收紧。一个年轻的地产公司员工就出来喷我了,说我好奇怪,居然还相信调控能降房价。

  为什么不相信?即使有的城市调控了房价暂时还没降,就能说明调控无效吗?

  现在看到效果了吧!

  从过去十年来看,虽然调控放松后,市场会反弹,但房产调控哪一次没有效了?你放眼当地城市看看,哪次调控之后,市场不会经历低迷调整期?只不过是市场冷却需要时间罢了,房子毕竟是不动产,买卖双方心理博弈会拉长成交周期,不可能像股市一样应声而落。

  政府允许房价上涨,但是不会允许房地产市场以极其危险的方式继续前行,这要感谢日本的房地产泡沫破灭带来的前车之鉴,感谢美国08年次贷危机的教训,我们可以避免重蹈覆辙。

  政府也确实不想房价大跌,因为政府调控的目的,就是在防止楼市崩盘出现大跌,假如不调控,任由市场暴涨,最后的结果一定是泡沫破裂暴跌收场。因为市场会失灵,人会失去理智,在造成系统性灾难结果之前,必须通过行政手段,打击非理性炒作。

  很多人认为,房价下跌30%以上,地方财政受不了,经济要下滑,政府必然放松调控。

  房价下跌消灭泡沫,将钱赶到实体经济去,正是中国当局追求从高增长,向高质量转变的必经之路。

  我以前也说过,政策为什么要管控这么死,其实说到底,还是因为泡沫太大了,政府为什么要限售,冻结交易,实际上就是不让大家在高位抛售,你房子有浮盈但卖不出去,给持有的人,始终有一个想象的空间,因为很多人会认为只有稀缺的东西才限购,说明房价还没有到顶。

  其实每一次调控都是风险的释放,调控越长,风险越小,对楼市的长期发展越健康。

  假如资产在高位放量,大规模兑现利润后是非常可怕的,这跟股市是一个道理,它往往意味着大跌即将来临,因为有能力的接盘侠被一网打尽后,新的接盘侠需要时间培养,会经历一个漫漫熊途。所以高位冻结交易,好处是可以避免暴涨暴跌,让时间换空间消化泡沫,重新培育新一代韭菜来接盘。

  我再三强调,2018、2019、2020,这三年,将是国内国际局势风云突变的三年,也是中国经济起承转合的关键时期,投资最好静观其变,多看少动。

  4

  总结

  房价一定会下跌的理由,其实我以前也多次说过,再总结下:

  1、政策上,调控不会那么快放松,这几天有关房地产限购半年内将全面放松的谣言又出来了,人民网今天已经发文辟谣,以后看到这种消息直接无视,自己要有点脑子,中央今年已经明确说了要坚决遏制房价上涨,落实房住不炒,加快建立长效机制,在这机制没有建立起来之前,这些调控政策我估计是不会取消的,至少一二线热点城市是不太可能取消。

  比如一线城市的限购,从2010年以来就没有取消过,在这一次调控中反而更严了。限价的话适当放松是有可能,这样有利于市场自己来调节价格。

  2、从市场规律上,这一轮房价上涨幅度过大,早就透支了市场需求,这么高的价格,能接的起盘的真的不多了,该买的都买了,剩下的要么是换房的,要么是资金实力不足的刚需,需要时间积累首付款。

  3、货币宽松导致了房价暴涨,调控后房贷政策偏紧,房企融资成本加大,回款压力增加。为了稳定市场,房贷利率近期可能会有所下调,但应该是差别化对待,首套刚需下调,二套以上依然上浮。

  4、市场的供需会逐渐由去完库存时的供不应求,到调控一段时候后逐渐达到供需平衡,再到需求萎缩,观望,而开发商补完库存后,向供过于求转变,当供给过剩时,房价一定会跌。

  目前,从需求端来说,限购限贷,限制的都是市场的需求,限价,限制的是房价的非理性上涨,限卖,限制的是市场的流动性,房子买了不让你卖,你还如何把升值部分套现出来。

  从供给端来说,加大租赁房供给,加大共有产权房供给,加大商品房的供给,在一年半到两年后,形成市场有效供给。

  其实中国楼市并不需要那么多阴谋论,如果想把握短周期,就跟着政府的明示走,就像07年加息,调控楼市一样,卖房——08年救市——09年买房——2010年调控卖房——2014年调控放松买房——2017年调控收紧,卖房。

  只要你把握了这些信号,是不是节奏都会踩的很准?当然,需要说明的是,每个城市的涨跌节奏不同,调控政策也不同,买卖时机得根据当地城市的政策判断,所以具体下跌的时间,每个城市也是不同的。

  实际上,今年三季度开始,市场风向已经开始转变,多城成交变冷,新盘难卖,全国购房者降价维权打砸售楼处的现象增多,人都是买涨不买跌,市场一旦转向,就不是一时半会能掉头了。

  明年打折促销的现象会更多,让我们一起静候买房时机吧。

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