楼市:风向悄悄变了!

2018-10-25   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 刘晓博

2018 年 10 月的中国楼市,风向正在发生微妙的变化! 此前,是一轮接着一轮的调控,是政策的不断加码,地方政府甚至撂出狠话:这是一场重大斗争。 而到了这个月,冰冷、强硬的政策正在局部软化,放松正在以一种隐性的方式展开。 据今天(10月25日)出版的21世

  201810月的中国楼市,风向正在发生微妙的变化!

  此前,是一轮接着一轮的调控,是政策的不断加码,地方政府甚至撂出狠话:这是一场“重大斗争”。

  而到了这个月,冰冷、强硬的政策正在局部软化,放松正在以一种“隐性”的方式展开。

  据今天(10月25日)出版的“21世纪经济报道”称:

  近期,北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。部分业内人士对21世纪经济报道记者表示,房贷利率上升空间或已经触顶,甚至将进入下行周期。

楼市:风向悄悄变了!

  报道还列举了如下事实:

  在北京,四大行的房贷利率与此前持平,但个别股份行首套房贷利率出现下调趋势。民生银行此前首套房贷利率为基准利率上浮20%,10月以来,下调为基准上浮15%。

  在广州, 10月以来,中国银行下调首套房贷利率,从上浮15%下调为上浮10%,目前四大行广州地区均执行首套房贷利率上浮10%。而光大银行、民生银行执行首套上浮25%,较此前下调了5个百分点。

  在杭州, 10月以来,四大行中工商银行和中国银行的部分网点,开始执行首套房利率上浮10%、二套上浮15%的政策。而此前,四大行普遍执行首套房利率上浮15%、二套上浮20%的政策。

  在佛山:部分银行分支机构,如邮储银行、汇丰银行、佛山农商行等也下调了首套房贷利率,下调幅度在5个百分点左右。

  此外,南京、合肥等地的部分银行也对首套或二套房贷利率进行下调。

  深圳、上海的房贷利率仍保持平稳,暂未有下调迹象;但额度充足,放款时间加快,是较为普遍的趋势。

  而在昨天,媒体报道了北京“限价疑似松动”的一些迹象:10月份以来,一批售价在9万元以上的高价盘拿到了预售证,其中部分楼盘甚至售价达到了11万元以上。而这在本轮调控以来,是非常罕见的。(见下图)

  泰禾西府玉苑单价11.3万元/m2

楼市:风向悄悄变了!

  玺萌壹号院单价9.9万元/m2

楼市:风向悄悄变了!

  近期广州的南沙、增城、花都也出现了“限价松动”的迹象,这被一些主流媒体解释为“为了解决双合同现象”。但无论怎样解释,其结果是:真实的市场价被官方认可了,被分拆到装修合同里的价格,归并到了房价里。 这一方面等于降低了购房者的首付,另一方面为这些房子未来的交易降低了税费。

  降低房贷利率上浮空间,放松限价、允许开发商以真实市场价备案,这是最新出现的两种“隐性放松”的方式。 而更早的时候,广州、厦门、杭州降低了落户的门槛,这相当于增加了限购城市的“房票”,也是熊市里稳定楼市的一种方式。

  在广州、厦门、杭州之后,国家发改委还专门下文,要求展开督查,看看各地有没有在“1亿人落户城市”的过程中完成任务。其中明确要求,从大城市、特大城市到超大城市(京沪除外),都要适当降低落户门槛,通过推进城镇化来扩大内需。

楼市:风向悄悄变了!
楼市:风向悄悄变了!

  从上述的梳理可以看出:随着楼市开始降温,楼市调控的重点已经从“防大涨”转向“防大跌”。 楼市出现了较大跌幅的城市如厦门,或者明显转冷的城市如广州、杭州,都开始发力,试图稳住楼市。

  我此前在专栏里多次讲过,由于“去杠杆”、“压缩过剩产能”、“环保要求提高”、“中美博弈”和“民企投资欲望降低”等因素,中国经济将再次出现显著的下行压力,在这样的时候,楼市不能真正入冬。

  单靠大基建是撑不住中国经济的,面向实体经济、民企、小微企业的“滴灌”也作用有限,楼市必须维持适当活跃度才行。  

  说白了:只有央行印一点,人民币贬一点,税收减一点,地方债加一点,大基建多搞一点,楼市成交活跃一点,改革深化一些,民企信心增加一些,中美达成妥协,这样才能度过难关。

  央行最新的数据显示,今年前9个月里,一共发放了13.14万亿的人民币新增贷款,其中5.69万亿给了“住户贷款”,占比达到了43.3%。而“住户贷款”就是个人、家庭的贷款,这些钱主要是用于购房。

  因此我们可以这样说,当前中国超过40%的经济增量跟楼市有关。所以楼市不能冷,冷了后果极其严重。

  而国家统计局公布的9月数据显示,无论是投资、工业增加值,还是发电量等关键数据,都明显低于当前GDP的增速。这说明,本轮中国经济的底部还没有到来,很可能在2019年第二季度才出现。 目前货币政策和财政政策的力度仍然不够,仍然处于“政策羞涩期”。

  因此,我对从现在到2019年年底的楼市的判断是:前低后高、前冷后热。

  而且这个“前低”、“前冷”,在部分城市还有待进一步呈现,或者说还有下行的空间。但部分城市已经开始动手“护盘”了,比如上文提到的一些城市。

  对于一线城市、强二线城市的刚需来说,年底或者春节前,就是买房的好时候。如果再晚一些,就很难说了。我们可以密切关注央行的举措,央行应该在年底之前还会有一次降准,到了2019年在继续降准之外,或许还会降息

  这两天,有公众号声称国家将在年底取消楼市的限购、限价、限售等调控措施,并给出了文件的截屏。其实,这是一个假消息。文件是真的,解读是错误的。

楼市:风向悄悄变了!

  上图就是这份文件,是5月14日在中国政府网上发布的,当时我曾写过文章分析。文件里说:

  依法平等 保护各类产权 ,对增强市场主体创业创新活力和投资意愿、推动经济持续健康发展具有重要意义。  

  此次清理的重点是,有违平等保护各种所有制经济主体财产所有权、使用权、经营权、收益权等各类产权的规定, 不当限制 企业生产经营、企业和 居民不动产交易 等民事主体财产权利行使的规定……

  由此可见,文件涉及的“产权”不仅仅包括“知识产权”,还明确包括“居民不动产交易的权利”。在楼市的“五限(限购、限价、限贷、限商、限售)”里,“限售”是最明显的“不当限制居民不动产交易”,理应取消。但在楼市调控的大趋势下,上述5限在今年年底之前都不可能全面取消。至于2019年下半年,部分城市可能会取消5限中的某一个限制,但全国全面取消仍然很有难度。

  昨夜今晨,美股出现了大跌。从月线图上看,无论道琼斯指数还是纳斯达克指数,本月的大阴线都是9年以来最长的。在周线图上,大盘出现双顶的迹象比较明显。也就是说,美股不妙,有牛市终结的可能。

  对于美联储的持续加息,特朗普多次表达过不满,他试图干预美联储的迹象很明显。如果美股出现持续下跌,则美联储加息节奏会受到影响。

  美股大跌,对A股的影响主要在科技股方面。说白了,纳斯达克下跌对创业板、中小板杀伤力比较大,因为科技股的估值有“世界性”。A股主板市场和美股的关联度在下降,A股慢慢会走出独立行情,抗跌性会不断提高。

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