杭州楼市,最真诚的购房指南!

2018-10-29   作者: 成都新闻网编辑部   来源: 子木 子木聊房

杭 州,一座安静又动荡的城市。 每次在杭州西湖畔游玩时,都会想起马可波罗的那句话:这是世界上最美丽华贵的天城,这份美誉是由前朝南宋的华贵皇都所得,在今天,华贵虽褪去了许多,但西湖的静美却多了几分。 西湖,像极了一位安静的美女子,与瑞士日内瓦的

杭州楼市,最真诚的购房指南!

   州,一座安静又动荡的城市。

  每次在杭州西湖畔游玩时,都会想起马可波罗的那句话:“这是世界上最美丽华贵的天城”,这份美誉是由前朝南宋的华贵皇都所得,在今天,华贵虽褪去了许多,但西湖的静美却多了几分。

  西湖,像极了一位安静的美女子,与瑞士日内瓦的莱蒙湖相称,犹如世界上东西辉映的两颗明珠。她不仅缔造了一方水土文明,还养育着以智慧和勤奋居称的富庶浙商。

  当然关于杭州,无论美景文化还是产业轮转,都是可以用几十万字描述的东方文明城市的代表,世人无不知晓。

  但真正吸引我的却是杭州的楼市:一个潜藏在平静的湖面下,动荡的楼市。

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  动荡的楼市

  杭州文明程度非常高,但唯独在这翻云覆雨的房价中无法坚守这份属于理性的文明。

  尤其在2015年到2018年这段时间,从地王频出、万人抢房,到降价维权、打砸售楼处,楼市一个个畸形缩影在杭州均得到了别致的演绎,而随着杭州房价浪花起伏,裸泳在沙滩上的投机购房者也被暴露得淋漓尽致。

  然而最有意思的是,就在这轮房价周期之前,杭州民间几乎都流传着广为人知的一句话:“北上广深不相信眼泪,杭州不相信房价 ”。

  不过对于杭州人来讲,不相信房价已经不是一次两次了,在历史上,杭州总共经历了三次暴跌,四次暴涨。而在暴跌层面上,也经历了长达5年的真正阴跌,总计跌幅甚至和当年海南、鄂尔多斯崩盘一致。

  那么是什么让杭州人对房价从深恶痛绝到贪婪痴迷,又是什么让杭州的楼市动荡嘈杂,一飞冲天?这个还得从杭州的地产周期中找到答案。

  2003年之前,杭州城的格局很小,商品房也不像现在那么多。

  一个杭州土著朋友跟我讲,当初杭州的明星楼盘,例如黄龙雅苑才7000多,绿园8000多,现代城清水公寓6000左右,最中心精装修的白马公寓才是一万上下。

  后来到了2005年,楼盘就多了起来,价格也高了。例如南星金色家园、赞成林风、城东南肖埠御景苑、城北的现代城清水公寓、城西世纪新城(包括一手二手房)这些差不多都在1万左右到1万出头。06年有几个很有名的楼盘开盘,文鼎苑8600,万家花城8000,风雅钱塘倾城之恋7000,这几个算是那时候近郊的经典代表。

  早期的杭州因为乡镇经济发达,浙商群集,楼市房价十分稳健。07年房价涨了一波,大体幅度在70%左右。然而2008年,在全球金融危机和股市暴跌的影响下,杭州经济遭遇危机,楼市下挫。基本所有楼盘相比高点都打了7-9折。

  2008年底四万亿计划出台,全国开始疯狂救市,超低首付超低利率加各种免税。终于在2009年春夏之交,杭州楼市再次启动,这一波在2010-2011年峰值的时候,几乎是翻番行情。也正是这一波把那时杭州的房价推上了紫禁之巅。

  2010年对于杭州来说,是一个特殊的年份。

  这年杭州的房价被推升至25840元,一举超越北京上海等一线城市,位居全国房价榜首。而杭州房价「夺魁」的最主要原因则是温州、台州为代表的浙江省内炒房团。那几年正是温州炒房团猖獗的时期,几乎踏遍半个中国,然而千算万算,没想到被家门口的杭州楼市深深地上了一课。

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  2010年7月全国房价排行top10

  在2010年,以杭州的人均收入,经济结构和常住居民的承载能力,根本就不能维持这堪比北京、上海等超大城市的高房价。这让杭州房价成为了「爬得越高,摔得越惨」古训的实践者。。

  2010年后发生的事相信很多杭州人都记忆犹新。杭州楼市彻底沉沦,2012年、2014年均是杭州楼市的暴跌年,降价维权笼罩整个楼市,有些地方房价下跌的很惨,例如九堡的房价从1.9跌到1.2,闲林和下沙最惨,16年才大致恢复到10年,买郊区新盘的多数套牢,一套好几年。

  而同期的北上深在短暂徘徊后连年飙涨。2015年的时候杭州房价几乎只剩下上海房价的三成不到,真是让人唏嘘不已。

  一直到2015年下半年去库存大周期开始,在其他很多城市已经翻番的时候,杭州楼市才慢慢再次走上了上升通道。也许是之前的5年太惨痛,杭州人民这次特别小心翼翼,房价迟迟未动。

  到2016年春节后,随着契税减免杭州楼市开始彻底引燃,也就是这个时候对楼市关注的绝大部分人都诱导了暴利的机会,开始蜂拥入场。楼市开始一天一个价的节奏。一直到9月G20盛会,随着央视开启杭州广告片模式,主升浪终于拉开。波澜壮阔的行情进入了最高潮。

  可惜的是杭州楼市开启的最晚,却最快遭遇了调控。繁花还未散尽就迎来调控当头一棒。

  当调控开启后,两种声音发生了激烈的碰撞:杭州楼市是再次复制之前的5年,还是能走出北上深的慢牛模式?

  很多人说这个问题到现在都无法作出肯定,但是我认为通过这几年杭州市场的种种现象分析来看,答案已经很明白了。

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  阴跌还是慢牛

  首先不可否认的是,无论是限购前的蜂拥入市,还是限价后的万人套利式抢房,杭州在这轮房价行情的表现几乎是复制了2010年的盛况,很疯狂,也让人心慌。

  就像人一样,德不匹位就要被人拉下水;楼市价不符实,就要回落到相应的位置,所以未来杭州房价必然会下跌,但是中心地段下跌的程度绝对不会如一些人所说,回到G20之前。

  未来杭州会如四大一线城市一样,在回调筑底后会进入慢牛市场。因为现在的杭州楼市相对于2010年发生了根本性的变化。

  1.供需发生了变化

  2010-2015年这段时间杭州房价阴跌的主要原因不仅是房价回调,更重要的是供需比例失衡。因为2010年房价炒崩后,江浙一带的「民间金融」遭遇了轰塌。跑路的人特别多,破产的人也很多,甩卖资产的更多。顶起杭州楼市半边天的外地客群,以温州人为代表,都忙着抛房,而不是买房,而且在这5年间杭州的人口增速一直缓慢。这是需求端。

  而在供给端,杭州这几年都在疯狂扩容,城区规模变大,为了发展就得维持天量土地供应。2001年3月,萧山、余杭撤市设区;2014年12月,富阳的撤市建区;2017年8月,临安撤市设区,成为杭州第十区。这让杭州不仅成为浙江面积第一大市,还是全国所占全省面积比例最大的省会城市。

  需求跟不上,供给又天量,这就是杭州这几年阴跌之谜的真正答案。

  而从2015年开始,需求端开始发生巨大的转变—杭州迎来了「人口红利」。

  2015年杭州人口新增12万。

  2016年杭州人口新增17万,

  2017年杭州人口新增28万,

  而在2011-2014年,4年平均下来每年只有4.79万的人口增量。 也就是说,2017年的28万,它不仅创下近几年的新高,且几乎等于2011-2015年这五年的总和。

  官方数据显示,2017年,杭州人才净流入率、海外人才净流入率均居全国城市第一,并且连续7年入选“外籍人才眼中最具吸引力的中国城市”。 杭州也成为无数人离开北上广的下一站。

  如果杭州可以继续维持这个人口增量,不出两年就会成为千万人口级都市,而因人口流入产生的购房需求会扛住房价下行的压力。当然如果土地继续维持天量供应,杭州楼市就一定会出现区域分化,即有的地段会快速止跌反弹,有的则一直阴跌。

  2.经济结构发生了质变

  2010年时杭州的产业结构与现在杭州不能同日而语。在2014年阿里巴巴引领的电商产业成功以后,杭州进入数字经济时代。2015年杭州迎来高光时刻,实现两位数经济增长,2016年是9.5%,而在2017年,在全国经济结构调整的情况下,依然能实现增长8.0%的高质量增长。

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  至于其他的数据不多赘述,大家可以自行上网查阅。按照城市发展学,第三产业是衡量一个城市经济的发达程度的标杆,而杭州无疑是在北京、深圳之后第一个把握住创新经济的城市。

  只要创新在,资本就在,资本聚集产业兴起,就一定会对外虹吸人口, 比如滨江区这个排名全国第三的高新区、未来科技城这个国家级的高端人才创业园、政府积极的人才政策,每年都会有大量国内外优秀人才涌入。  

  产业和人口,才是拖底楼市的真正要素。

  所以在2015年之后,杭州的楼市供需面已经不能用2010年的市场结构和城市数据去做对比分析。未来杭州会像北上深一样进入历史大涨小跌的宏观行情通道上。

  3

  买房时机和潜力地段

  其实现在杭州的城市规划颇有些摊大饼的意思,这种做法风险很大。按照目前杭州的经济实力,只能集中投资让一部分区域先起来,继续带动其他的区域发展。

  所以在杭州“两个主中心,七大副中心”的战略规划里,一部分是很难实现的,或者说一部分实现起来很慢。如果配套设施,交通基建都无法及时跟上,在这里买房的人群则很有可能被持续套牢,被炒作概念的开发商割了韭菜。

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  (产业规划,点击放大)

  在我看来,杭州的主要发展方向是“南—西—东—北”。其中主要向南发展江南副中心,由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成;向西发展城西科创城市副中心,以未来科技城和青山湖科技城为核心,辐射临安东部、余杭西部等区域。

  要知道,杭州的主要经济体是科创、数字经济,而这种产业具有集群效应。例如在北京,海淀是最早的科创产业区域,而后才有阿里入驻望京带动朝阳片区的科技产业。到现在南城想发展高科技也是很难的,因为人才都汇集在北部。所以对于杭州来说,未来想四面开花,同时发展高新技术产业并不现实。

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  (地段板块,点击放大)

  而在这个主轴上。有几个板块在近十年的房价涨幅均经历了市场冷暖的考验。例如滨江区政府板块,07年的时候,房价为8023元/平米。到了今年,板块房价已经到了44919元/平米,上涨了459%。曾经,多少人不愿过江,而今房价早已高攀不起。

  例如城西的申花和桥西,从2007年的万元起步,一起打下2010年的江山,也一起扛过2012年的断崖,现在向着4万+走去。

  而市中心最稳,钱江新城、钱江金融城这三个板块的十年房价涨幅分别为222%、233%,296%,稳定在48351元/平米,57818元/平米和41901元/平米。其中钱江新城和金融城在大涨期间的表现出充分的涨幅,而在房价下行期间,则表现出了充分抗跌性。

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  (杭州2022年地铁规划)

  当然如果资金储备不够的购房者,可以按照主要的发展方向,在以上所述的地块周边的板块购房,但要注意地铁的规划情况。例如像崇贤板块、萧山义桥这些2022年都无法通地铁的板块,没有任何购买价值。

  最后还要说几句:

  1.如果限价政策还在,新二手房价差在5000元以上的,可以考虑购买新房,购房成本会相对低一些,有议价空间。

  但是对于二手房来说,目前不是好的购房时机,因为浪顶已过,市场需要一段时间的回调期。这段时间,没有配套的远郊盘会大幅回调,跌的最深。而好的地段会表现出抗跌性会止跌筑底。文中描述的地段只要限购一放松就可以考虑入手。

  2.根据杭州发展战略和土地配置情况,可以确定未来的杭州楼市为分化市场,市场均价没有参考意义。因为下行行情到来,周边房价会拉低平均值,造成市场整体房价下跌的假象。

  所以有资格的人要做好持币待购,去挖掘笋盘,这段时间不乏有炒房客扛不住经济压力抛盘的现象存在。而且,刚需一定要在2022年购房,因为届时地铁开通,亚运会到来,又会吹升一波房价。

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